Per l’intasamento dei tubi dovuto all’uso non corretto del lavandino e degli scarichi l’idraulico deve essere pagato dall’inquilino.
Siamo alle solite: lo sgorgo del lavandino si è intasato; il box doccia pure e dalla vasca da bagno l’acqua si svuota molto lentamente. La lavastoviglie si riempie di liquidi stagnanti e puzzolenti; lo scarico del gabinetto non si svuota e tracima da tutte le parti. Il vicino del piano di sotto si lamenta perché c’è una perdita di acqua che proviene dal suo soffitto, probabilmente in corrispondenza di uno dei nostri tubi, e vuole che il guasto sia riparato al più presto. In tutti questi casi, visto che sono in affitto, chi paga l’idraulico?
Sono domande tipiche che si fa l’inquilino nel momento in cui deve chiamare il tecnico del bagno, della cucina o per la revisione delle tubature. Cerchiamo quindi di comprendere cosa dice la legge a riguardo e chi deve pagare.
Quando si vive in affitto, la regola principale e più semplice da seguire per capire chi deve pagare le spese di manutenzione dell’appartamento sono le seguenti:
Queste regole disciplinano, in linea di massima, chi paga l’idraulico per l’appartamento in affitto.
Per saperne di più dobbiamo andare a spulciare ciò che dice il codice civile [1] in base al quale il locatore deve eseguire, durante il periodo dell’affitto, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
È sempre il codice a chiarire poi che [2] le riparazioni di piccola manutenzione, che devono essere eseguite dall’affittuario a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso quotidiano, e non quelle dipendenti da vecchiaia dei componenti o da caso fortuito (un fulmine che provochi un corto circuito).
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Il contratto di affitto può contenere una disciplina diversa e derogare a tali norme, per cui è sempre meglio leggerlo attentamente prima di partire all’attacco della controparte.
Ci sono poi gli usi locali che di solito vengono raccolti dalle Camere di Commercio. Ad esempio, ai sensi della Raccolta provinciale degli usi del Comune di Milano:
Sono considerate riparazioni di ordinaria manutenzione, a carico del conduttore, quelle inerenti agli impianti idraulici, elettrici, sanitari, di riscaldamento, di produzione dell’acqua calda, di autoclave autonoma, di funzionamento degli ascensori, di condizionamento, di dolcificazione delle acque esistenti all’atto della stipulazione del contratto, quelle inoltre necessarie per il funzionamento delle tapparelle o persiane e in particolare, nelle locazioni di negozi o box, delle serrande. Sono inoltre riparazioni di manutenzione ordinaria quelle dipendenti dal deterioramento prodotto dal normale uso e non quelle dipendenti da vetustà e da caso fortuito o da difetto di funzionalità, non dovuta a carenza di manutenzione ordinaria.
Se l’impianto di riscaldamento è centralizzato, sono a carico del conduttore le spese ordinarie di riparazione e di manutenzione dell’impianto.
Secondo la Cassazione non ricadono sull’inquilino le spese per la riparazione degli impianti interni all’appartamento (tubature nei muri e sul pavimento, condutture di tutti i tipi), mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti. Pertanto gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà: in questi casi a pagare l’idraulico è il padrone di casa il quale deve tenere costantemente l’immobile in stato da servire all’uso convenuto [2]. È sempre la Cassazione a precisare che [3] tra le riparazioni a carico dell’inquilino rientrano anche quelle relative alla rottura di elementi “esterni” dell’impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie (nella fattispecie la Cassazione ha ritenuto che dei danni provocati dalla rottura del tubo flessibile del bidet debba rispondere l’inquilino, atteso che la serpentina è un tubo pieghevole non inglobato nell’impianto interno idrico, per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie e, di conseguenza, è sotto la vigilanza del conduttore-inquilino che sarà responsabile dei relativi danni).
Sempre la Suprema Corte ha poi parlato di responsabilità sia del padrone di casa che dell’affittuario in caso di danni derivati non solo dal difetto di costruzione dell’impianto (nella specie, idraulico) conglobato nelle strutture murarie, ma anche da una negligente utilizzazione di esso (nella specie, della caldaia) da parte del conduttore [4].
In caso poi di morte per folgorazione dell’idraulico che sia stato chiamato dal conduttore di un immobile a riparare lo scaldabagno, dallo stesso conduttore fatto installare, di un immobile privo di impianto elettrico a norma, rispondono del danno patito dai congiunti del defunto sia il proprietario dell’immobile che il conduttore [5].
L’inquilino può provvedere da sé a chiamare l’idraulico e poi chiedere il rimborso al padrone di casa oppure deve prima avvisare questi e verificare che non vi sia un tecnico da lui suggerito?
Il codice civile [6] stabilisce un’apposita regola per le «riparazioni urgenti». Se nel corso della locazione il bene necessita di riparazioni urgenti (ad esempio vi è un pericolo immediato di guasto o di aggravamento dello stato della cosa), il conduttore può eseguire direttamente tali riparazioni, salvo rimborso, purché dia immediata notizia al locatore. La prova dell’urgenza deve essere data dal conduttore. L’avviso è una facoltà e non un obbligo del conduttore e non è prescritto a pena di decadenza dal diritto al rimborso, in quanto non costituisce una richiesta di autorizzazione preventiva a compiere le riparazioni. Ad esempio anche in mancanza di avviso, se risulta che il locatore ha conoscenza della necessità di effettuare riparazioni urgenti alla lavatrice ma non vi provvede entro un tempo ragionevole, il conduttore che vi provveda ad eseguirli direttamente ha comunque diritto al rimborso [7].
Se però il padrone di casa non rimborsa i soldi anticipati dall’inquilino per l’idraulico, questi non può defalcarli dall’affitto autonomamente ma deve fare un’autonoma causa al locatore per ottenere il rimborso e l’eventuale risarcimento del danno; il canone di affitto però deve rimanere integro.
[3] Cass. sent. n. 271/89: « Non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell’inquilino a norma dell’art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell’immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell’art. 1575 n. 2, c.c., deve mantenere costantemente l’immobile in stato da servire all’uso convenuto. (Nella specie, alla stregua del principio enunciato, la S.C. ha confermato la pronuncia dei giudici del merito che aveva posto a carico del locatore le spese per la riparazione della vaschetta raccoglitrice delle acque di scarico del bagno escludendo una colpa del conduttore in relazione alla protratta immissione di detersivi nelle tubature in quanto rientrante nell’uso normale, nonché considerando la rilevanza della spesa perché l’indicato guasto comportava anche il rifacimento del pavimento)».
Cassazione civile, sez. III, 19/01/1989, n. 271
Con atto notificato in data 11-12-1981 Guerra Alfredo, proprietario dell’appartamento sito in Napoli, in Via Pigna 98, p.2, dato in locazione a Conte Pina, esponendo che si erano verificate infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante (per la rottura della cassetta raccoglitrice degli scarichi della cucina e del bagno, cassetta posta sotto il pavimento dell’appartamento condotto dalla Conte), conveniva in giudizio la Conte avanti al Pretore di Napoli per sentirla condannare al rimborso della somma di L. 275.000, corrisposta dal locatore all’idraulico. Costituitesi le parti, la conduttrice eccepiva che la detta riparazione, avendo interessato tubazioni sottostanti al pavimento, rientrava nella manutenzione ordinaria che gli artt. 1575 e 1576 c.c. pongono a carico del locatore. Il Pretore con sentenza 23-9-1982 condannava la conduttrice a pagare al locatore, la somma di L. 275.000, oltre gli interessi, affermando che nel concetto di piccola manutenzione a carico dell’inquilino rientra anche la riparazione della cassetta di scarico e delle tubazioni anche interne perché i guasti dipendono dall’uso che ne fa il conduttore (detersivi, ecc.). Proposta impugnazione della conduttrice Conte, il Tribunale di Napoli, con sentenza in data 28-3-1984, accoglieva l’appello, affermando tra l’altro: 1) l’appellato Guerra ha prodotto il contratto, nel quale all’art. 8 sono previsti alcuni specifici interventi a carico del conduttore per manutenzione, ma fra essi non è indicata la sostituzione della c.d. cassetta intercettatrice; 2) non possono essere ritenuti lavori di piccola manutenzione, che gli artt. 1576 e 1609 pongono a carico del conduttore, quelli che provocano la sostituzione dell’intero pavimento del bagno, con rilevante onere economico derivante dal fatto che non si trovano mattonelle dello stesso tipo di quelle da sostituire. Avverso la sentenza del Tribunale di Napoli ha proposto ricorso per cassazione il Guerra, deducendo un unico motivo di annullamento, cui resiste la conduttrice Conte.
Con un unico motivo il ricorrente, denunciando violazione degli artt. 1576 e 1609 c.c., nonché della clausola n. 8 del contratto di locazione, censura l’impugnata sentenza per aver deciso la causa sulla base di una circostanza (sostituzione del pavimento del bagno) meramente supposta, che non formava oggetto del giudizio, mentre era da decidere se la sostituzione della tazza del water-closet e della cassetta intercettatrice dello scarico delle acque del bagno, per una spesa totsle di L. 275.000, fosse da porre a carico del conduttore a norma dell’art. 8 del contratto e dell’art. 1609 c.c., tenuto conto che, come aveva affermato il Pretore, si trattava di una modica spesa e che la rottura della cassetta intercettatrice era dipendente dall’uso dell’immobile da oltre 10 anni, con immissione, come è notorio, di detersivi. Deduce il ricorrente, altresì,che il Tribunale, affermando che nelle diverse ipotesi di spesa per manutenzione, previste nella clausola 8 del contratto a carico del conduttore, non era espressamente indicata, (e, quindi, non se ne doveva tener conto), quella per la sostituzione della cassetta di intercettazione delle acque di scarico del bagno, si è posto in contrasto con la volontà contrattuale delle parti, ritenendo erroneamente che l’elencazione delle voci di spesa nel contratto fosse tassativa, mentre era solo indicativa, e, pertanto, comprendeva anche le riparazioni che si sarebbe potuto considerare di straordinaria manutenzione o derivanti da caso fortuito. La censura è infondata. Nel concetto di piccola manutenzione a carico del conduttore non rientrano le riparazioni di impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, di riscaldamento) per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento di un immobile, in quanto, non essendovi un contatto diretto del conduttore con tali impianti, gli eventuali guasti, ove si siano manifestati improvvisamente e non siano dipendenti da colpa del conduttore per un uso anormale dell’immobile, vanno attribuiti a caso fortuito o a vetustà e, quindi, la relativa spesa per la riparazione è sempre a carico del locatore, che, a norma dell’art. 1575 n. 2 c.c., deve mantenere costantemente la cosa locata in istato da servire all’uso convenuto. Nel caso di specie con l’impugnata sentenza è stata implicitamente esclusa una colpa del conduttore per avere adoperato (come ha presunto il Pretore, peraltro in via generale e non sulla base di elementi concreti di giudizio) per circa dieci anni detersivi, e ciò, intuitivamente, perchè, dato l’uso normale di detersivi da parte della generalità dei cittadini, un tale fatto non poteva porsi a titolo di colpa a carico del conduttore; la relativa censura del ricorrente è, pertanto, inammissibile i quanto non verte su un punto decisivo della controversia. Anche se si ritenesse, come sostiene il ricorrente, che nella specie il guasto era dipendente non da vetustà o da caso fortuito,bensì da difetto di manutenzione, la censura del ricorrente, diretta a sostenere che nel caso di specie, data la modesta entità della spesa, la riparazione, contrariamente a quanto è stato affermato dal giudice del merito, rientrerebbe in quelle di piccola manutenzione, che l’art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore, è ugualmente infondata. La distinzione tra riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 c.c. devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, e le altre riparazioni, da porre, ove non risulti una colpa del conduttore, a carico del locatore, va fatta, indipendentemente da quanto si sia verificato nel caso concreto, in relazione alla tenuità o meno della spesa che normalmente, “secundum quod plerumque accidit”, comporta un determinato tipo di guasto per la eliminazione di esso e degli effetti pregiudizievoli sulla cosa locata. Nel caso di specie, quindi, i giudici del merito hanno giustamente affermato che la rottura di una vaschetta, raccoglitrice delle acque di scarico di un bagno, comporta normalmente, in quanto posta sotto il pavimento, una spesa rilevante, tenuto conto che oltre alla riparazione del guasto della cassetta occorre procedere al rifacimento dell’intero pavimento, non potendosi reperire nel mercato piastrelle identiche a quelle rotte per la riparazione. Avendo tenuto conto di tale criterio obiettivo, l’apprezzamento dei giudici del merito, secondo cui la riparazione, a prescindere della spesa modesta in concreto sostenuta dal locatore, competeva a quest’ultimo, trattandosi di lavoro non rientrante tra quelli di piccola manutenzione, appare adeguatamente motivato ed esente da vizi logici e giuridici, per cui è incensurabile in sede di legittimità. Resta assorbita la censura per pretesa violazione da parte dei giudici del merito della clausola n. 8 del contratto, in quanto tale clausola, facendo espresso riferimento alle riparazioni di manutenzione, che l’art. 1609 pone a carico del conduttore, concerne solo quelle di piccola manutenzione e, quindi, non è operante nel caso di specie, in cui la spesa è stata ritenuta dai giudici di merito non compresa tra quelle di piccola manutenzione. In ogni caso va osservato che l’interpretazione di una clausola contrattuale, ai fini dell’accertamento della volontà negoziale delle parti, costituisce un tipico accertamento di fatto, istituzionalmente attribuito al giudice del merito, la cui valutazione, se sorretta da adeguata motivazione, che sia esente da vizi logici e giuridici e sia conforme alle regole ermeneutiche, è incensurabile in sede di legittimità. Nella specie il giudice del merito ha dato adeguata motivazione, esente da vizi logici e giuridici, a sostegno del proprio convincimento che le spese per “la sostituzione della c.d. cassetta intercettatrice” deve porsi a carico del locatore in quanto non espressamente prevista a carico del conduttore tra gli altri interventi indicati dalla clausola n. 8 del contratto; tale apprezzamento sfugge, pertanto, al sindacato di legittimità. Con il rigetto del ricorso, il ricorrente va condannato alle spese del presente giudizio di cassazione.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, liquidate in L. 19.000, oltre gli onorari liquidati in L. 300.000. Roma 7-6-1988.
Cassazione civile, sez. III, 28/11/2007, (ud. 26/09/2007, dep.28/11/2007), n. 24737
Con citazione notificata il 25.11.1998 C.D. e D.M. A. convenivano in giudizio davanti al G.d.P. di Torremaggiore B.O. chiedendone la condanna al risarcimento del danno causati da infiltrazioni d’acqua dal sovrastante appartamento.
La B. eccepiva che la domanda andava proposta non nei suoi confronti ma avverso la conduttrice dell’immobile, D.G. F., che chiamava in giudizio.
Il G.d.P. affermava la responsabilità della B. e la condannava al risarcimento del danno.
La B. proponeva appello, assumendo che la sentenza non avrebbe valutato le risultanze istruttorie, dalle quali era emerso che la fuoriuscita d’acqua si era verificata a causa della rottura della serpentina del bidet, costituita da un tubo pieghevole non inglobato nell’impianto idrico, soggetta alla vigilanza del conduttore, per la cui sostituzione non occorreva intervenire nelle opere murarie, con conseguente imputabilità del danno alla condotta negligente della locataria.
Il Tribunale di Lucera -Sezione staccata di Apricena, rigettava l’appello e confermava la sentenza del G.d.P. di Torremaggiore.
Ricorre per Cassazione la B. con un motivo.
Non hanno svolto difese gli intimati.
1.La ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1576, 1577, 1587, 1588, 2051 e 2053 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c, comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione dell’art. 360 c.p.c. comma 1, n. 5, per omessa e contraddittoria motivazione circa punti decisivi della causa, assume che il Giudice d’appello, omettendo di prendere in esame le censure mosse alla sentenza del primo giudice e seguendo le orme del primo giudice perveniva alle medesime errate conclusioni.
Il giudice di secondo grado si sarebbe limitato a fondare la sua decisione su una massima giurisprudenziale che, in tema di art. 1576 c.c. e dei relativi oneri di mantenimento della cosa locata in buono stato, ha statuito che non rientrano tra le riparazioni a carico dell’inquilino a norma dell’art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell’immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell’art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l’immobile in stato da servire all’uso convenuto (Cass. n. 271/89).
Ciò premesso, non avrebbe tuttavia verificato se il tubicino (serpentina) di cui al guasto in questione facesse o meno parte degli impianti interni alla struttura.
il Tribunale, dopo aver richiamato la suindicata pronuncia (ma si veda anche SU n. 12019/91), ha escluso la responsabilità del conduttore, sul rilievo che il danno era stato causato dalla rottura di un tubo (flessibile) che porta acqua al bidet, fisiologicamente fuori dal controllo quotidiano di chi utilizza l’impianto, la cui manutenzione attiene in via generale alla manutenzione dell’intera struttura dell’impianto.
Ma tale motivazione è intrinsicamente illogica, poichè il tubo flessibile che adduce acqua al bidet, è elemento esterno, sostituibile senza necessità di intervento implicante demolizioni e non può essere qualificato come componente dell’impianto idrico interno.
Il ricorso va quindi accolto.
In conclusione la sentenza impugnata va cassata con rinvio anche per le spese del giudizio di Cassazione al Tribunale di Lucera, in diversa composizione.
La Corte accoglie il ricorso. Cassa e rinvia anche per le spese del giudizio di Cassazione al Tribunale di Lucera, in diversa composizione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della terza sezione civile, il 26 settembre 2007.
Depositato in Cancelleria il 28 novembre 2007
Buongiorno io ho un lavandino che perde premetto che sono entrato da 1 settimana quindi è un guasto vecchio chi deve pagare l’idraulico in questo caso? Essendo un danno fatto da vecchi inquilini tubo scocciato o ta usura vecchia
Buongiorno, sono senza lavandino da quasi un anno perchè la linea di scarico che va dal lavandino al wc è otturata e il proprietario non intende aggiustare. Faccio presente che il lavandino non scaricava già 4 anni fa quando sono venuto ad abitare e il vecchio proprietario non ha mai provveduto dopo vari solleciti. Chi paga il proprietario o l’affittuario? A detta degli idraulici che sono venuti a vedere il problema hanno riferito che c’è da rifare il bagno perchè il condominio è vecchio di 60 anni, gli scarichi sono di ferro e di piombo…. grazie
Ancora un’altra domanda al mio problema?: nel caso dovessi andare via da questa casa, i soldi della caparra mi ritornano indietro o devo lasciarli al proprietario
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