Casa in affitto: chi deve pagare la riparazione e il cambio dello scarico del gabinetto? Il locatore o il conduttore?

Quando in una casa in affitto si rompe qualcosa, ecco che sorge il dilemma: chi è tenuto alla riparazione? Il proprietario oppure l’inquilino? La risposta può trovarsi nel contratto di locazione il quale, se stipulato con accortezza e in modo dettagliato, potrebbe contenere i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione che riguardano l’immobile. Molto spesso, però, il contratto non contempla alcuna indicazione; non rimane così che affidarsi alla legge e, in particolare, al Codice civile. Con questo articolo ci occuperemo di uno specifico aspetto: vedremo cioè chi paga la sostituzione dello sciacquone del wc.

In genere, la ripartizione delle spese che riguardano l’abitazione tra inquilino e proprietario viene fatta in base all’entità dell’intervento: quando si tratta di lavori onerosi, i costi gravano sul proprietario. Il problema, però, è che non sempre è facile stabilire in base a questo criterio chi debba essere tenuto a pagare, soprattutto quando il guasto è dipeso da cause non addebitabili a nessuna delle parti. Chi paga la sostituzione dello scarico del bagno? Il proprietario o l’inquilino? Scopriamolo insieme.

Secondo la legge [1], il proprietario deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

La legge, dunque, effettua questa ripartizione:

Nella manutenzione ordinaria rientrano gli interventi resi necessari dal normale utilizzo della cosa. In pratica, sono di ordinaria manutenzione tutti quei lavori che servono a riparare o sostituire beni che si sono guastati o sono diventati inservibili per via del loro normale impiego.

Ad esempio, rientrano nella manutenzione ordinaria la sostituzione dei vetri rotti, la tinteggiatura delle pareti, i piccoli lavori di idraulica, ecc.

Nella straordinaria manutenzione è ricompreso tutto ciò che non rientra nell’ordinaria manutenzione. In genere, si tratta degli interventi più onerosi sotto il profilo economico.

Rientrano nei lavori di straordinaria manutenzione quelli di tipo strutturale che si rendono necessari al fine di garantire al conduttore il godimento della cosa locata. Si pensi, ad esempio, alla sostituzione della caldaia, alla riparazione di tubazioni, alla sostituzione del pavimento o della porta blindata, ecc.

Il Codice civile [2] afferma che, oltre agli interventi di straordinaria manutenzione, sono a carico del proprietario tutti quelli che si rendono necessari per via della vetustà dell’immobile o del caso fortuito.

Dunque, i guasti derivanti dal trascorrere del tempo sono imputabili per legge al proprietario, il quale deve provvedere a sostenere le spese. Ad esempio, le tubature che si rompono per via della ruggine devono essere riparate dal proprietario.

Sono ugualmente a carico del locatore le spese che si rendono necessarie per via di eventi fortuiti non prevedibili. È il caso di alluvioni, terremoti e altre circostanze che non dipendono dal conduttore.

Alla luce di quanto abbiamo appena detto in tema di ripartizione delle spese di manutenzione tra locatore e conduttore, possiamo affermare che la riparazione e/o sostituzione dello sciacquone del wc spetta all’inquilino, se il guasto è dipeso dal normale utilizzo dello stesso. Ciò perché trattasi di un intervento di piccola manutenzione per deterioramento dovuto all’uso.

Nello specifico, la sostituzione dello scarico del gabinetto è una spesa che tocca al conduttore se il malfunzionamento si è presentato dopo diverso tempo dall’inizio della locazione.

Se, invece, lo sciacquone era già malfunzionante quando il conduttore è entrato in casa, allora la sua riparazione/sostituzione spetterà al proprietario, il quale è tenuto per legge [3] a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione.

Lo stesso dicasi se la sostituzione dello scarico del bagno si è resa necessaria a causa della sua vetustà: tutto ciò che è guasto a causa del tempo è a carico del proprietario.

Al contrario, se la sostituzione dello sciacquone del wc è solamente il frutto di una scelta del conduttore, allora dovrà essere questi a sostenere ogni spesa.

E se lo sciacquone si è danneggiato a causa di una condotta imprudente dell’inquilino? In questo caso, sarà lui a dover pagare. Tutte le spese per i danni imputabili al conduttore sono a suo carico, anche qualora gli interventi dovessero rientrare nei lavori di straordinaria manutenzione.

Dunque, l’inquilino che danneggia lo sciacquone perché, ad esempio, improvvisandosi idraulico, causa la sua rottura, dovrà pagare di tasca propria la sostituzione.

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