Tra le parti comuni si deve menzionare il suolo su cui sorge l'edificio, cioè la porzione di terreno su cui viene ad insistere l'intero fabbricato e, immediatamente, la parte inferiore ad esso; di conseguenza i condomini sono comproprietari - non della superficie al livello di campagna che, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, non esiste più, bensì - della superficie del terreno sulla quale posano le fondamenta.

Dal suolo bisogna distinguere il sottosuolo, che è costituito dallo spazio sottostante il suolo ed esistente in profondità.

Tale spazio, ancorché non espressamente menzionato dall'art. 1117 c.c., va considerato di proprietà comune in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, sia in relazione alla previsione normativa dell'estensione della proprietà del suolo al sottosuolo, con tutto ciò che vi contiene, e sia con riguardo alla funzione di sostegno che esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato.

Nel sottosuolo si trovano pure gli impianti idrici e fognari ed i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale che, ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., sono oggetto di proprietà comune; chiarito quanto sopra è possibile sostenere che il singolo condomino ha diritto di far rimuovere le condutture fognarie, un sifone "Firenze" e un pozzetto di ispezione che si trovano sotto il pavimento della sua cantina, cioè nel sottosuolo del caseggiato? La questione è stata affrontata dal Tribunale di Bolzano nella sentenza n. 737 del 22 luglio 2022.

Un condomino, dopo l'acquisto, si accorgeva che, al di sotto del pavimento della sua cantina, passavano delle tubature di scarico delle acque nere di tutto il condominio, nonché un pozzetto di ispezione, coperto da un tombino, all'interno del quale si trovava un "sifone Firenze", di immissione nella rete fognaria pubblica; lo stesso condomino sosteneva che dal detto pozzetto provenivano immissioni sgradevoli (cattivi odori, umidità etc.), tali per cui di fatto la sua cantina non era pressoché suscettibile di alcun utilizzo; di conseguenza citava il condominio avanti al Tribunale per far accertare che il convenuto non aveva alcun diritto ad occupare, mediante la conduttura di scarico delle acque nere o con parti di tale impianto, la cantina e, di conseguenza, ordinare la cessazione dell'occupazione di fatto esistente.

A sostegno delle sue ragioni faceva presente che per effetto dell'approvazione da parte del Comune del nuovo Regolamento del servizio di fognatura, l'allacciamento alla rete fognaria pubblica sarebbe stata possibile con un pezzo lineare, senza che vi fosse più alcun obbligo di installare il sifone Firenze, considerato superato dalle moderne tecniche costruttive; secondo l'attore, attraverso l'installazione di tale pezzo lineare non sarebbe più servito un pozzetto di ispezione.

Servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia: pedonale e carrabile?

Il condominio faceva presente, tra l'altro, che in una riunione assembleare, con il voto favorevole di un delegato dell'attore, era stato deliberato di sostituire il sifone, con installazione di una valvola di non ritorno; in ogni caso lo stesso convenuto osservava che il pozzetto si trovava nella cantina attorea dagli anni '50 e da prima che l'originario proprietario/costruttore procedesse alla divisione in porzioni materiali e successiva vendita dei vari appartamenti, integrando così - essendo apparente - una servitù per destinazione del padre di famiglia. Con domanda riconvenzionale il condominio chiedeva di essere autorizzato ex art. 843 c.p.c., all'accesso e alla temporanea occupazione della cantina.

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Come ha notato lo stesso giudice a condotta di scarico delle fognature è di proprietà comune.

Allo stesso modo sono comuni il pozzetto oggetto di causa (che è situato al di sotto della cantina dell'attore con botola d'ispezione alloggiata sul pavimento di tale locale), nonché il sifone Firenze in quanto beni che si trovano nel sottosuolo, cioè una parte comune.

Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha affermato che l'attore non è legittimato a chiederne la rimozione, trattandosi di beni comuni situati nella proprietà comune.

Per quanto riguarda il tombino di ispezione, ossia l'unica "parte" della condotta che occupa di fatto la cantina in proprietà esclusiva dell'attore, ed alla quale botola bisogna accedere per eseguire le attività annuali di manutenzione e verifica della tubatura, ad avviso del Tribunale, il condominio ha correttamente invocato una servitù costituita "per destinazione del padre di famiglia".

Per lo stesso giudice, infatti, sussistono tutti e tre i requisiti richiesti dagli artt. 1061 e 1062 c.c. per l'esercizio della servitù, vale a dire: le opere visibili, ossia il tombino presente nella cantina attorea; l'appartenenza dei due fondi ad uno stesso proprietario; lo stato delle cose lasciato, ossia il tombino di ispezione nella cantina dell'attore da cui risulta l'asservimento di una parte di tale locale di proprietà esclusiva a favore dell'impianto di proprietà comune.

Sentenza Scarica Trib. Bolzano 22 luglio 2022 n. 737

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