Le questioni in materia di infiltrazioni d'acqua negli immobili in condominio sono frequenti nelle aule di tribunale ove si verificano spesso aspre liti soprattutto in merito all'individuazione del responsabile nei confronti del quale promuovere le azioni volte ad ottenere il risarcimento del danno.

È fondamentale, infatti, ricercare la causa del danno per individuare il soggetto tenuto a rifondere i danni che non è sempre il condominio quale custode dei beni comuni, ben potendo gravare la responsabilità sul singolo proprietario di un appartamento quale responsabile per i pregiudizi cagionati dalle cose di sua proprietà.

Verificare la provenienza delle infiltrazioni è il primo accertamento necessario per poter conseguentemente stabilire se custode della res che ha cagionato il danno sia il condominio oppure il privato, singolo condòmino.

Tuttavia, può accadere che, pur proveniendo la penetrazione di acqua da un bene comune, quale ad esempio una tubazione condominiale, la qualità di custode sia rivestita da un terzo soggetto che si trova nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa avendo il c.d. "governo della res". Si tratta di rari casi di responsabilità di terzi che escludono quella del condominio.

È il caso portato al vaglio del Tribunale di Imperia che con sentenza n. 77 del 7 febbraio 2022 ha ritenuto responsabile, ex art. 2051 c.c., dei danni alla proprietà di un condòmino dovuti ad infiltrazioni, una ditta che nell'esecuzione di lavori di ristrutturazione in un immobile posto al piano quarto dell'edificio aveva accidentalmente tranciato un tubo di acqua della colonna condominiale.

L'art. 2051 c.c. imputa la responsabilità dei danni da cose in custodia a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa medesima ossia in capo al soggetto che di fatto controlla le modalità di uso e conservazione della stessa, ossia in capo a colui che ha il governo della res.

Ad integrare la responsabilità è necessario che il danno sia stato causato dalla cosa in custodia assumendo rilevanza soltanto il dato oggettivo della derivazione causale del danno dalla cosa, mentre non occorre accertare se il custode sia stato o meno diligente nell'esercizio del suo potere sul bene, giacché il profilo della condotta del custode è del tutto estraneo al paradigma della responsabilità delineata dall'art. 2051 c.c. (ex multisala Cass n. 4476/2011).

La responsabilità da cose in custodia trova, dunque, il suo fondamento nel rapporto di custodia ossia nella relazione sussistente tra il custode e la cosa.

Custode del bene comune è il Condominio; tuttavia può accadere che titolare di una posizione di garanzia, in presenza del verificarsi dell'evento, sia un terzo soggetto, in rapporto di custodia con la cosa dalla quale è derivato il danno.

Vediamo, nel caso di specie, i motivi posti a fondamento della decisione.

Responsabilità da cose in custodia: un utile vademecum della Cassazione

Nella fattispecie è stato ritenuto sussistente un rapporto di custodia tra la ditta esecutrice dei lavori di ristrutturazione nell'appartamento di un condòmino ed il bene comune dal quale è derivato l'evento dannoso ossia il tubo d'acqua la cui rottura ha determinato l'allagamento nella proprietà di parte attrice.

Invero, essendo stato accertato che i danni lamentati nelle proprietà di parte attrice erano da ricondurre ai lavori di ristrutturazione effettuati in un altro immobile posto al piano superiore poiché la ditta esecutrice accidentalmente aveva lesionato la tubazione condominiale, la ditta stessa è stata ritenuta responsabile dei danni ex art. 2051 c.c. Unitamente alla detta ditta è stato ritenuto responsabile l'idraulico che avrebbe dovuto riparare la tubazione lesionata.

Per il Tribunale, infatti, la responsabilità delle infiltrazioni d'acqua nella proprietà di parte attrice andava attribuita in egual misura alla ditta esecutrice dei lavori e all'idraulico in funzione della loro posizione di garanzia.

Quanto alla responsabilità della ditta esecutrice dei lavori di ristrutturazione, la responsabilità le andava attribuita in ragione dello specifico ruolo e della speciale posizione rivestita essendo stata causa della rottura della tubazione.

La ditta, infatti, era titolare di una posizione di garanzia derivante dal contratto sulla base del quale aveva eseguito la prestazione e, conseguentemente, aveva assunto una funzione di controllo della cosa al fine di garantire l'integrità di tutti i beni, divenendo così responsabile della gestione della sicurezza dell'abitazione.

Sicché, una volta verificatosi l'evento dannoso ossia la lesione alla tubatura avrebbe dovuto adottare misure cautelative idonee ad evitare la fuoruscita d'acqua nonché anche attraverso la vigilanza sul fatto che l'idraulico provvedesse con tempestività alla riparazione.

Quanto alla responsabilità riconosciuta pure in capo all'idraulico, questi è stato ritenuto responsabile in quanto titolare di una concorrente posizione di garanzia con funzione protettiva, derivata dall'assunzione volontaria della posizione di garante laddove, accettando di riparare la tubazione lesionata, si assumeva compiti di protezione della integrità dei beni dei condomini.

L'idraulico, dunque, avrebbe dovuto controllare e neutralizzare la fonte di pericolo stante l'incapacità dei relativi titolari di provvedere da sé medesimi; non avendo provveduto in tal senso in virtù del proprio ruolo garante dell'integrità dei beni, andava dichiarato responsabile ex art. 2051 c.c. al pari della ditta edile.

La compagnia assicurativa del Condomino, intervenuta volontariamente in giudizio agendo in via di surroga nei confronti dei responsabili del sinistro, risarciva gli attori per i danni derivanti dalle infiltrazioni.

La ditta esecutrice dei lavori veniva tenuta indenne dall'esborso di somme, in virtù della spiegata domanda di garanzia nei confronti della compagnia assicurativa.

I danni da rigurgito fognario e la responsabilità del Condominio

Sentenza Scarica Trib. Imperia 7 febbraio 2022 n.77

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