Come accertare le cause; chi deve risarcire i danni; quando paga l’assicurazione.

Molti edifici italiani sono di vecchia costruzione, e parecchi non hanno neppure avuto una regolare manutenzione strutturale nel corso degli anni. Gli impianti idraulici sono facilmente soggetti al degrado, e anche le parti interne, inglobate in pavimenti e muri, sono sottoposte a una progressiva corrosione. Così è piuttosto frequente il fenomeno delle infiltrazioni per rottura di un tubo in condominio.

Quando ciò accade, nei casi più lievi compaiono le classiche macchie di umidità. Nei casi più gravi l’acqua penetra negli appartamenti, negli studi professionali, nei negozi e nei box interrati e può provocare notevoli danni agli arredamenti, alle pareti e alle cose custodite. Talvolta, i danni riguardano anche le persone, specialmente quando l’allagamento è ingente e le costringe a trasferirsi altrove fino alla riparazione del guasto e alla risistemazione dei locali danneggiati.

La regola generale dell’art. 2051 del Codice civile sancisce la responsabilità delle infiltrazioni per rottura di tubi in capo al condominio, in quanto esso è il soggetto giuridico che ha le «cose in custodia» e, dunque, risponde dei danni provocati da esse, a meno che non dimostri la sussistenza del «caso fortuito», cioè un evento anomalo, imprevedibile ed eccezionale che ha causato l’evento.

Quindi, in prima battuta, il condominio è tenuto a risarcire i danni provocati dalle infiltrazioni per rottura di tubi ai singoli proprietari delle unità abitative interessate. E tocca al condominio dimostrare un’eventuale causa di esclusione della propria responsabilità, come, ad esempio, un terremoto avvenuto in zona, o un’esplosione avvenuta in un locale di proprietà esclusiva.

Soltanto quando la tubazione rotta è di proprietà di un singolo condomino, sarà costui a rispondere in via esclusiva dei danni. Di regola, le tubazioni idriche di adduzione (cioè dell’acqua in arrivo) sono di proprietà condominiale fino al punto di diramazione interna segnato dal contatore. L’art. 1117 del Codice civile elenca, tra le parti comuni dell’edificio, anche gli impianti idrici, termoidraulici e fognari, e precisamente: le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

Così se si rompe un tubo flessibile situato all’interno di un appartamento e questo provoca un’infiltrazione o un vero e proprio allagamento, che danneggia gli appartamenti sottostanti, il proprietario di quell’immobile sarà tenuto a risarcire autonomamente e di tasca sua i danneggiati, mentre il condominio non sarà responsabile.

Spesso, non è facile individuare la causa e la provenienza delle infiltrazioni in ambito condominiale, specialmente se il tubo è inserito nella pavimentazione interna o nei muri esterni. Invece, come abbiamo visto, ai fini dell’attribuzione della responsabilità risarcitoria è essenziale accertare con esattezza se la rottura del tubo è avvenuta in un punto di proprietà esclusiva oppure condominiale.

In tali casi, di solito, si ricorre ad una perizia tecnica che verificherà queste circostanze; i tecnici specializzati sono muniti di speciali apparecchiature in grado di individuare le cause e il punto della rottura del tubo anche in maniera non invasiva, ad esempio con strumenti sofisticati come le termocamere. A volte, si constata che la causa delle infiltrazioni non è neppure dovuta alla rottura di un tubo, bensì ad altri fenomeni, come la mancata impermeabilizzazione della guaina, le lesioni del tetto o del lastrico solare, o l’ostruzione dello scolo dei pozzetti e dei canali di gronda.

Se il condominio ha stipulato un’assicurazione che copre anche i danni provocati dalla rottura di tubi e impianti, come quello del riscaldamento centralizzato, sarà l’impresa assicuratrice a coprire tutte le spese necessarie per il ripristino degli impianti e dei locali e a provvedere al risarcimento dei danni. Una recente sentenza del tribunale di Locri [1] ha riconosciuto la piena responsabilità del condominio, in quanto custode degli impianti di proprietà comune, per tutti i danni da infiltrazione di acqua nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva: la consulenza tecnica svolta in corso di causa aveva accertato che la causa era la rottura dei tubi del riscaldamento centralizzato, posizionati sul lastrico solare di copertura dell’edificio.

Le condutture erano gravemente corrose e il condominio non è riuscito a dimostrare la sussistenza del caso fortuito, che avrebbe escluso la sua responsabilità. Ma per il pagamento delle somme dovute ai danneggiati il condominio è stato manlevato dall’assicurazione, in quanto aveva stipulato una «polizza fabbricato» che copriva anche le rotture «accidentali» di tubi e impianti e i conseguenti danni «involontariamente cagionati a terzi per distruzione o deterioramento delle cose».

Inutile, quindi, l’opposizione della compagnia assicuratrice, che sosteneva l’inoperatività della polizza: il tribunale ha ricordato la posizione della Corte di Cassazione [2], secondo cui «l’assicurazione della responsabilità civile, mentre non può concernere fatti meramente accidentali, cioè dovuti a caso fortuito o forza maggiore, dai quali non sorge responsabilità, importa necessariamente, per la sua stessa natura e denominazione, l’estensione ai fatti colposi».

[1] Trib. Locri, sent. n. 236 del 09.04.2022.

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